Anfrage zum Thema: Mietpreisbremse

Frage:
„Sehr geehrte Frau Winkelmeier-Becker,

wie ich aktuell erfahren habe, wird an der Mietpreisbremse weiter gearbeitet, sogar Justizminister Maas will sich hier einbringen. Es dreht sich - wenn Sie die Erläuterungen zum Referentenentwurf  genau lesen - und uns nicht nur um z.B. die 10%ige Aufschlagsgrenze, sondern auch um die Definierung der bisherigen Mietspiegeldefinition. D.h. die Schraube soll nach rückwärts gedreht werden und das bei den sowieso mieterfreundlichen Rechtsprechungen und Gesetzen. Will man denn den privaten Mietwohnungsbau mit diesen irrigen Annahmen vollends abwürgen? Damit bekommen Sie keine Wohnung mehr auf den Markt. Ich kenne genug leerstehende Einliegerwohnungen, bei denen die Vermieter lieber auf die Einnahmen verzichten.  Gleichzeitig vernichtet die Bundesregierung  die Struktur der privaten Altersicherung des Mittelstandes.

Mit diesen Vorstellungen verprellen Sie unser CDU-Klientel und bringen jedoch keine Wohnung mehr auf den Markt. Anreize für die Angebotserhöhung zu schaffen, das ist der richtige Weg und keine sozialistische Planwirtschaft.

Mit freundlichen Grüßen
 …“


Antwort:
„Sehr geehrte Frau …,

auf Ihre Anfrage darf ich Ihnen Folgendes mitteilen:
                                                                                                                                
1. Zur Mietpreisbremse
Im Koalitionsvertrag für die 18. Wahlperiode haben sich CDU, CSU und SPD auf eine zeitlich befristete und örtlich auf angespannte Wohnungsmärkte begrenzte Mietpreisbremse verständigt. Wie es auch im gemeinsamen Regierungsprogramm von CDU und CSU vorgesehen war, sollen die Länder für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit erhalten, Gebiete mit nachgewiesenermaßen angespannten Wohnungsmärkten festzulegen, in denen die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mietpreisbremse soll dazu beitragen, dass der Anstieg der Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten – etwa in Groß- und Universitätsstädten, die in den vergangenen Jahren verschiedentlich erhebliche Steigerungen aufwiesen – gedämpft wird. Dadurch soll verhindert werden, dass Mieter aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt werden, weil die Mieten für sie nicht mehr bezahlbar sind.

Für die CDU/CSU-Fraktion ist indes klar, dass dem Mietenanstieg bei steigender Nachfrage von Mieterseite letztlich nur durch ein größeres Angebot an Mietwohnungen begegnet werden kann. Vor diesem Hintergrund setzen sich die zuständigen Fachpolitiker in den Verhandlungen mit Bundesjustizminister Maas dafür ein, dass Investitionen in den Neubau von Wohnungen konsequent gefördert und die Vorgaben des Koalitionsvertrages eingehalten werden. Der von Minister Maas im Frühjahr vorgelegte Referentenentwurf entspricht diesen Vorgaben nicht und ist für uns somit nicht zustimmungsfähig.

Zunächst muss die Mietpreisbremse zeitlich auf maximal fünf Jahre befristet und örtlich auf Gebiete beschränkt sein, in denen nachweislich eine angespannte Marktsituation herrscht. Die Festlegung solcher Gebiete soll anhand objektiver gesetzlicher Kriterien (z.B. Leerstandsquote, überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg) erfolgen.

Ferner sind Neubauten von der Deckelung der Mietpreise bei Wiedervermietung auszunehmen, damit Investitionen in den Wohnungsneubau nicht gehemmt werden. Mieten bei Neubauten müssen weiterhin frei festgelegt werden können. Die CDU/CSU-Fraktion begrüßt, wenn sich bei Justizminister Maas nunmehr die Erkenntnis durchsetzt, dass Neubauten nicht nur bei der Erstvermietung, sondern generell freigestellt werden sollten.

Daneben muss aber auch die öffentliche Hand selbst aktiv dazu beitragen, dass die Wohnungsknappheit während der maximal 5-jährigen Dauer einer Mietpreisbremse behoben oder zumindest spürbar gemildert wird. Länder und Kommunen müssen daher eigene Anstrengungen unternehmen, um den Neubau von Wohnungen zu fördern. Dazu sollten sie konkrete Maßnahmen festlegen, wie etwa die Ausweisung neuer Baugebiete, Bereitstellung von Bauland oder von Mitteln für die soziale Wohnraumförderung etc.

Schließlich ist uns wichtig, dass Mieter und Vermieter in den betroffenen Gebieten ohne großen Aufwand und Kosten erkennen können, wie hoch die einschlägige Vergleichsmiete ist. Im bisherigen Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums fehlen hierzu jegliche Vorgaben. Die CDU/CSU-Bundestagsfraktion hat daher vorgeschlagen, dass in jedem für die Mietpreisbremse vorgesehenen Gebiet ein qualifizierter Mietspiegel vorliegen muss, da dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird, regelmäßig aktualisiert bzw. neu erstellt wird und ihm die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit zukommt (§ 558d Abs. 3 BGB). Ein solcher Mietspiegel kann somit entscheidend dazu beitragen, dass gerade unerfahrene Mietparteien rechtssicher erkennen können, wie hoch die Vergleichsmiete ist.

2. Zur Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel
Die geltende gesetzliche Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB sieht vor, dass diese aus den Mietabschlüssen bzw. -änderungen für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den zurückliegenden vier Jahren in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gebildet wird.

Gesetzliche Änderungen zum Mietspiegel sind seitens des Bundesjustizministeriums im Rahmen einer 2. Stufe von Mietrechtsänderungen angedacht. Der Koalitionsvertrag enthält dabei keine Grundlage für eine Neudefinition der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die CDU/CSU-Bundestagsfraktion spricht sich auch klar gegen eine Einbeziehung von länger zurückliegenden Mietabschlüssen bzw. Mietänderungen und gegen eine damit verbundene Absenkung der Vergleichsmiete aus. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss sich im Übrigen schon aus verfassungsrechtlichen Gründen an der aktuellen Marktsituation orientieren.

Im Koalitionsvertrag wurde vielmehr vereinbart, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt werden soll. Derzeit enthalten Mietspiegel häufig keine hinreichend aussagekräftige und aktuelle Darstellung der jeweiligen Marktsituation. Im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten wird die Aussagekraft von Mietspiegeln, insbesondere von einfachen Mietspiegeln, daher oftmals in Zweifel gezogen – mit der Folge, dass die Vergleichsmiete im Einzelfall mithilfe teurer Sachverständigengutachten ermittelt werden muss. Wir setzen uns dementsprechend dafür ein, dass die Qualität und die Rechtssicherheit von Mietspiegeln künftig verbessert wird. Dies ließe sich durch klare gesetzliche oder in einer Verordnung enthaltene Kriterien für die Aufstellung von Mietspiegeln erreichen. Ziel solcher Änderungen muss sein, dass Mietspiegel eine aussagekräftige und belastbare Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bieten.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Elisabeth Winkelmeier-Becker“